Zmeny v zákone č.182/93 Z.z. o vlastníctve k bytom a nebyt.priestorov

/novela zák.č. 268/2007 Z.z./

      

Za účelom zvýšenia  efektivity spravovania bytových domov bola prijatá v NR SR novela zákona o vlastníctve k bytom pod č.zákona 268/2007 Z.z., ktorá nadobudla účinnosť od  1.júla 2007, teda v minulom roku.  Upresňujú sa ňou definície niektorých pojmov, podrobnejšie sa upravujú  rozhodovacie procesy pri správe domu a taktiež sa do nej premietli poznatky z aplikácie zákona v praxi. V poradí už deviata novela zákona je dôkazom toho, že problematika bývania, vlastníckych a spoluvlastníckych vzťahov, správy bytov a nebytových priestorov bude ešte dlho aktuálnou témou . Vzhľadom na rôznorodosť upravených vzťahov nemožno považovať problematiku za definitívne uzatvorenú, preto predpokladáme dobudúcna ďalšiu novelizáciu zákona 182/93 Z.z. o vlastníctve k bytom.

      V tomto príspevku vás oboznámime s tými  zmenami v zákone, ktoré sa aktuálne dotýkajú   činnosti zástupcov vlastníkov ale aj  samotných vlastníkov bytov v domoch, ktorí sa na zástupcov vlastníkov príp.domovníkov  v dome  obracajú so žiadosťou o riešenie ich problémov súvisiacich s vlastníctvom k bytu z pohľadu správy domu.

      Novela vychádzajúc z potrieb praxe rozšírila pojem správy domu. Správou domu sa rozumie obstaranie služieb a tovarov, ktorými správca zabezpečuje pre vlastníkov v dome:

prevádzku, údržbu opravy a udržiavanie spoločných častí a spoločných zariadení domu a priľahlého pozemku,  zabezpečuje služby spojené s užívaním bytu, vedenie účtu, vymáhanie škôd, vymáhanie nedoplatkov a iné činnosti bezprostredne súvisiace s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi.

       Doplnené boli ustanovenia týkajúce sa zmluvy o výkon správy. Družstvo už takmer všetky byty previedlo do vlastníctva svojich členov, a preto sa v súčasnosti zameriavame najmä na správcovskú činnosť, pričom vo všetkých domoch už máme uzatvorené zmluvy o výkone správy, ktoré musia byť v rámci jedného domu totožné.

       Novela zákona upravuje  možnosť navrhnúť zmeny v zmluve resp. túto zrušiť, avšak len vtedy, ak s tým vyjadrí súhlas nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov v dome. Schválená zmluva resp, jej zmena je zase záväzná pre všetkých vlastníkov v dome, len vtedy, ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou vlastníkov v dome a správcom . Pokiaľ teda budete uvažovať nad prípadnou zmenou v dohodnutých ustanovenia zmluvy o výkone správy,  pre jednanie o zmene so správcom-družstvom je potrebné mať takúto zmenu odsúhlasenú nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov v dome a následne dohodnutá zmena musí byť podpísaná viac ako polovicou vlastníkov, inak je takáto zmena neplatná. Zákon ďalej priniesol zmenu v tom, že  skrátil výpovednú lehotu zmluvy o výkone správy  a to z pôvodných  6 mesiacov na 3 mesiace.

         Novela zákona  ďalej priniesla tiež nové ustanovenie, týkajúce sa zmeny vlastníctva k bytu. Pokiaľ ide o vlastníkov novopostavenej nadstavby domu, sú povinní pristúpiť k už  existujúcej zmluve o výkone správy domu . Pokiaľ byt kúpite, zameníte za iný, získate ho darovaním alebo nadobudnete dedením, prejdú na Vás ako nového vlastníka zo zákona všetky práva a povinnosti vyplývajúce z existujúcej zmluvy o výkone správy, pretože prevodom alebo prechodom bytu na vás ako nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník od zmluvy o výkone správy zo zákona . Záväzky vyplývajúce pôvodnému vlastníkovi zo zmluvy o výkone správy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu  zaväzujú aj právne úkony (zmluvy, dohody) týkajúce sa domu, spoločných častí a zariadení domu a pozemku, ak boli vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu.

        V súvislosti so zmenou vlastníka bytu chcem uviesť, že na ochranu družstva ako správcu slúži nové  ustanovenie zákona, podľa ktorého sa pri prevode vlastníctva bytu v katastri vyžaduje vyhlásenie správcu, že  vlastník bytu prevádzajúci byt nemá voči družstvu  žiadne nedoplatky. Bez uvedeného vyhlásenia kataster zmenu vlastníctva nevykoná, preto je dlžník družstva pred prevodom bytu nútený uhradiť všetky nedoplatky voči družstvu. Toto ustanovenie prispieva k finančnej stabilite správcu .

        Novela zákona ďalej konečne zaviedla doposiaľ chýbajúcu  úpravu inštitútu voleného zástupcu vlastníkov a jeho postavenie . Naše družstvo v minulosti nahrádzalo neexistujúcu právnu úpravu svojimi internými družstevnými smernicami, keď predseda samosprávy vykonával aj činnosti zástupcu podľa interných pokynov družstva.   V súčasnosti Vám však ako zástupcom vlastníkov po Vašom zvolení vyplývajú zo zákona určené povinnosti a taktiež zodpovednosť zo svojej činnosti voči vlastníkom bytov ,  pričom v platnosti zostávajú podporne i smernice družstva, ktorými sa riadia predovšetkým domovníci.

       Ako zástupcovia vlastníkov  ste zo zákona povinní zabezpečovať styk vlastníkov s družstvom, informovať vlastníkov bytov o činnosti družstva a tiež o dôležitých otázkach týkajúcich sa prevádzky domu.  Z tohto pohľadu ste ako zástupcovia jednak spojením medzi vlastníkmi a správcom a jednak ste akousi predĺženou rukou správcu. Máte priamy vplyv na kvalitu činnosti družstva ako správcu,  zároveň v kumulácii s výkonom funkcie predsedu členskej samosprávy.

       Ako zástupcovia vlastníkov  musíte uplatňovať požiadavky vlastníkov voči družstvu v súlade so zmluvou o výkone správy. Zákon na druhej strane výslovne ustanovuje, že ako zástupcovia  nemáte  oprávnenie na rozhodovanie o veciach, o ktorých sa rozhoduje podľa § 14 zákona, ktorý podrobne rozoberiem neskôr.

       Funkciu zástupcu vlastníkov treba chápať v zmysle zákona na kvalitatívne vyššej úrovni. Treba si uvedomiť, že nemožno sa uspokojiť s pasívnym prístupom ale je potrebné aktívne sa zaujímať o technický stav domu či vchodu,  o stav finančných prostriedkov vo fondoch domu i vchodu, navrhovať vlastníkom úpravu výšky tvorby FO domu a pod. Je dôležité, úzko  spolupracovať so správcom a aj vo vlastnom záujme požadovať riešenia týkajúce sa vylepšenia vzhľadu i bezpečnosti  bytových domov prostredníctvom bežnej údržby i plánovaných opráv . Taktiež  treba konzultovať s družstvom dopredu i možnosti finančného krytia investičných akcií pred ich schválením vlastníkmi . Je tiež  nevyhnuté, aby ste spolupracovali s družstvom pri príprave čerpania dotácií od družstva  či  bankových úveroch v záujme všetkých vlastníkov bytov i v záujme urýchlenia celého procesu.

      Upozorňujem vás tiež na  povinnosť informovať vlastníkov bytov o činnosti správcu, čo Vám vyplýva priamo zo zákona a preto je nevyhnutné, aby ste zvolali minimálne 1krát do roka schôdzu vlastníkov, a to v apríli, najneskôr však v máji nasledujúceho roka  , na ktorej budete v mene družstva informovať vlastníkov o výkone správy  za predchádzajúci  rok ,  najmä o tvorbe a použití finančných  prostriedkov fondu prevádzky opráv a údržby domu. Pri poskytovaní informácie o správe domu musíte na schôdzi  vychádzať z písomných podkladov k tvorbe a čerpaniu fondu opráv a údržby domu, ktoré Vám zašle družstvo vždy po účtovnom uzatvorení roka  a tiež z vlastných skúseností z činnosti zástupcu vlastníkov za predchádzajúci rok.

   Ďalšou dôležitou oblasťou nanovo upravenou v zákone je vymedzenie rozsahu práv a povinností správcu. Družstvo je preto povinné zabezpečovať podľa zákona  najmä :

- hospodárenie s majetkom vlastníkov s odbornou starostlivosťou

- ochranu práv vlastníkov a uprednostňovanie ich záujmov pred vlastnými 

- zastupovanie vlastníkov pri vymáhaní škody spôsobenej vlastníkmi alebo cudzími osobami  v dome (vandalizmus...)

- sledovanie úhrady za poskytované služby a úhrady vlastníkov  do fondu prevádzky, údržby   opráv a následné vymáhanie vzniknutých nedoplatkov ( súdnou cestou)

- družstvo je ďalej povinné umožniť vlastníkovi  na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu ( v zmysle uzatvorených zmlúv o výkone správy najmä  prostredníctvom vás ako zástupcov vlastníkov)

- ďalej sme povinní plánovať opravy a údržbu domu na najbližší rok a v prípade potreby   navrhovať vlastníkom  zmenu výšku tvorby fondu opráv a údržby domu

- zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej jeden raz ročne a tiež vtedy, ak o to   požiada aspoň ¼ vlastníkov v dome (za družstvo zvoláva schôdzu zástupca vlastníkov)   

- družstvo je ďalej oprávnené  podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu za účelom  likvidácie nedoplatkov  neplatičov , ak s tým súhlasí väčšina vlastníkov  domu- toto   ustanovenie bolo do novely dané z dôvodu urýchlenia postupu správcu  voči neplatičom

- družstvo môže podať návrh na exekučné konanie prostredníctvo súdneho komisára-exekútora, kde už zákon súhlas vlastníkov na podanie návrhu nevyžaduje

     Ďalšia úprava zákona o vlastníctve k bytom sa dotýka tvorby fondu opráv a údržby domu. Ako vlastníci bytov si  máte určiť výšku tvorby fondu opráv a údržby domu spravidla na obdobie jedného roka dopredu tak, aby boli pokryté predpokladané náklady na údržbu a opravy domu, pričom do fondu ste povinní ako vlastníci prispievať podľa výšky spoluvlastníckeho podielu. Novela upravuje  toto pôvodne striktné ustanovenie v tom, že umožňuje vlastníkom dohodnúť sa na tvorbe FO inak, k čomu sa však vyžaduje súhlas 2/3 vlastníkov bytov v dome (napr. vyššia tvorba do FO u  bytov s balkónmi oproti bytom ktoré balkóny nemajú).

     Novela zákona  ďalej  nanovo upravuje otázku úhrad za plnenia, t.j. služby a tiež vymedzuje, čo sa za plnenia považuje. Vám ako vlastníkom ukladá povinnosť mesačnej úhrady  a ustanovuje , že pri rozúčtovaní služieb vlastníkom sa zohľadní miera využívania spoločných častí a zariadení domu. Novela vymenúva, čo sa rozumie plnením - okrem tých ktoré vlastníci uhrádzajú priamo dodávateľovi -  pričom uvádza, že ide  najmä o osvetlenie spoločných častí a zariadení domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla, vody a odvádzanie odpadových vôd.

 

    Jednou z najdôležitejších zmien premietnutých do novely zákona je z pohľadu vás ako zástupcov vlastníkov  nová úprava schôdzí vlastníkov a taktiež písomného hlasovania, kde napriek opakovaným usmerneniam  jednotlivých zástupcov vlastníkov zo strany družstva je stále potrebné uvedené skutočnosti  opakovať. Pri našej správcovskej činnosti sa stretávame najmä na technickom útvare  s neustálymi problémami či už ide o nesprávne zvolávanie schôdze vlastníkov,  nesprávne vypracované zápisnice, nesprávne písomné hlasovanie atď.

     Vám ako zástupcom preto doporučujem detailne naštudovať § 14 zákona, ktorý uvedenú problematiku upravuje  podrobne a s ktorým sa ako zástupcovia  vlastníkov budete riadiť pri svojej činnosti.

        Vzhľadom k tomu, že ide o dôležitú a praktickú organizačnú oblasť, budem tu rozoberať celé znenie §14 , teda vrátane ustanovení upravených novelou.

        Zákon vám  ako vlastníkom ukladá právo ale zároveň aj povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať o spoločných častiach a  zariadeniach domu. Nie všetci vlastníci sa o svoje povinnosti zaujímajú. Pre nízku účasť na schôdzi bolo v minulosti mnohokrát problémom rozhodovať o opatreniach, ktoré by domu mohli pomôcť. Novela túto situáciu v zásade vyriešila ustanovením o možnosti rozhodovania i za nízkej účasti vlastníkov na schôdzi.

Najprv sa budem venovať problematike schôdzí vlastníkov .

Schôdzu vlastníkov  zvolávabuď družstvo ako správca alebo vy ako zástupcovia vlastníkov bytov , a to podľa potreby alebo na požiadanie vlastníkov bytov (minimálne ¼ všetkých vlastníkov) .

Oznámenie o schôdzi spolu s programom musíte  doručiť v písomnej forme a každému vlastníkovi. Musíte ho však doručiť najmenej 5 dní  pred dňom konania schôdze, a to vhodením do poštovej schránky  vlastníka, najlepšie za prítomnosti ďalšej osoby za účelom preukázania doručenia v prípade súdneho sporu. 

Pre to, ako budete hlasovať a rozhodovať je smerodajné, či sa schôdze zúčastní viac ako polovica vlastníkov všetkých bytov alebo je prítomných menej ako polovica  všetkých vlastníkov domu.

-  Ak Vám príde na schôdzu viac ako polovicu všetkých vlastníkov domu, pre platnosť rozhodnutia schôdze potrebujete súhlas viac ako polovice všetkých vlastníkov v dome, prípadne odsúhlasenie 2/3-inami všetkých vlastníkov  v tých prípadoch, kde to zákon vyžaduje. Nepostačuje teda rozhodnutie väčšiny z prítomných.

-  Ak  ide o druhú alternatívu, teda je prítomných menej ako polovica všetkých vlastníkov,  vtedy  môžete  rozhodovať o veciach, na ktoré podľa zákona treba súhlas viac ako polovice všetkých vlastníkov v dome.

Toto hlasovanie sa nemôže použiť  v dvoch prípadoch, a to:

1/ keď sa vyžaduje podľa zákona súhlas 2/3 všetkých vlastníkov domu – napr. o úvere a o zabezpečení úveru, o zmene formy výkonu správy , o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov v dome

2/ keď sa síce vyžaduje súhlas len viac ako polovice, avšak náhradné hlasovanie zákon vylučuje. Náhradne sa nemôže hlasovať o zmene  alebo o vypovedaní zmluvy o výkone správy, o podaní návrhu na dobrovoľnú dražbu bytu, o výbere zhotoviteľa , o inom spôsobe tvorby FOD ako podľa spoluvlastníckeho podielu. Opakujem, v týchto prípadoch náhradné hlasovanie neprichádza do úvahy a rozhodnúť musí viac ako polovica všetkých vlastníkov domu na schôdzi.

Pokiaľ je možné hlasovať náhradným spôsobom, dávajte hlasovať až po hodine konania schôdze, nie skôr a túto skutočnosť zaznamenajte aj do zápisnice ako dôležitú. Stretávame sa s tým, že v zápisnici spravidla o tomto nie je ani zmienky a to, že sa hlasuje skôr ako po hodine, môže spôsobiť neplatnosť rozhodnutia schôdze v prípade že sa vlastník neplatnosti dovolá na súde.

Ak rozhodne náhradným hlasovaním viac ako polovica  prítomných na schôdzi, je rozhodnutie záväzné pre všetkých vlastníkov v dome, aj keď o veci za celý dom rozhodla len menšina.

 

   Pokiaľ ide o obsah programu schôdze, chcem zdôrazniť , že  sa musíte na schôdzi pridržiavať programu a dať hlasovať len o problematike uvedenej v programe schôdze. Hlasovanie o iných veciach ako v programe uvedených by v prípade napadnutia rozhodnutia neprítomným  vlastníkom mohlo znamenať jeho neplatnosť . Iné záležitosti ako uvedené v programe  Vám doporučujeme  prejednať a len predbežne odsúhlasiť. Pre konečné rozhodnutie v novej veci musíte ponechať možnosť rozhodovania všetkým vlastníkom v dome, aj tým ktorí sa schôdze nezúčastnili, a to na novej schôdzi.

Upozorňujem Vás ďalej na povinnosť, ktorú si mnohí z Vás vôbec neplnia. Po skončení schôdze musíte v každom prípade zverejniť výsledok hlasovania najneskôr do 5 pracovných dní obvyklým spôsobom, teda vo vitrínkach vo vchodoch.

 Toto vyvesenie rozhodnutia je dôležité, nakoľko od vyvesenia rozhodnutia  plynie totižto každému prehlasovanému vlastníkovi 15-dňová lehota na to, aby sa obrátil na súd, inak mu právo zanikne. Pokiaľ sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, môže podať žalobu do 3 mesiacov.

V prípade rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní nedosiahne, rozhodne na návrh niektorého vlastníka bytu súd.

 

Vlastník bytu sa môže dať na schôdzi zastúpiť na základe plnej moci, ktorej originálom sa preukazuje zástupcovi vlastníkov ešte pred začatím konania schôdze. Plná moc musí byť úradne overená, inak nemožno vlastníka zastúpiť. Tu  upozorňujem, že máme skúsenosť pri preukazovaní hlasovania, že zástupca hlasuje mnohokrát bez plnej moci s tým, že ho dodatočne doloží. Preto ak sa ňou nepreukáže na začiatku schôdze, neberte jeho hlasovanie do úvahy (dodatočné úradne overenie nie je možné). Splnomocnenie môže byť pre všetky úkony na schôdzi alebo len pre hlasovanie o určitej otázke . V plnej moci si  tiež môže vlastník určiť, ako má za neho zástupca hlasovať.

Teraz by sme prešli k otázke písomného hlasovania, ktoré až doposiaľ nebolo v zákone o vlastníctve k bytom vôbec riešené. Od júla minulého roka môžete využívať túto formu hlasovania . Jedinou výnimkou, kedy nemôže byť hlasované písomné, je rozhodovanie o úvere a jeho zabezpečení, o  vstavbe a nadstavbe  domu a o zmene formy výkon správy, teda  keď sa vyžadujú 2/3 všetkých hlasov v dome. O všetkých ostatných veciach písomne hlasovať môžete.

Písomné hlasovanie navrhuje družstvo alebo vy ako zástupcovia vlastníkov. Podmienkou hlasovania je, aby boli vlastníci informovaní minimálne 7 dní vopred o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať a o termíne hlasovania, pričom postačuje vyvesenie oznamu  vo vitrínkach vchodov.

Po vykonaní hlasovania zistíte výsledok hlasovania za účasti  dvoch vlastníkov bytov a výsledok písomného hlasovania vyvesíte taktiež vo vitrínach vchodov v dome do 5 pracovných dní  od konania hlasovania.. Toto oznámenie o výsledku písomného hlasovania je dôležité, lebo od neho sa odvíja 15-dňová lehota prehlasovanému vlastníkovi, aby sa obrátil na súd, lebo inak mu právo zanikne. Ak sa vlastník nemohol dozvedieť o výsledku písomného hlasovania, môže sa obrátiť na súd do 3 mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania.

      Aby bolo  rozhodnutie vlastníkov formou písomného hlasovania právoplatné, musí sa rozhodnúť väčšinou všetkých vlastníkov v dome. Ak hlasovanie skončí neúspešne, nemôžete  ho opakovať a ako zástupca vlastníkov musíte vo veci zvolať schôdzu, na ktorej sa rozhodne vo veci.

Vypracovala  : JUDr.Bojmírová

© Copyright 2012 OSBD Zilina Created by ANASOFT APR s.r.o. Powered by poschodoch.sk