AKO PRIPRAVUJEME VEĽKÉ OPRAVY  V  BYTOVÝCH DOMOCH

Bytové domy, ktoré spravuje OSBD Žilina , tak ako v iných oblastiach Slovenska, sú v mnohých prípadoch už fyzicky aj morálne opotrebované. Aj keď ich stav nemôžeme hodnotiť ako žalostný, faktom zostáva, že aj tu zisťujeme opadávajúce časti obvodového plášťa, zlý stav balkónov, loggíí, zatekajúce strechy. K ďalším poruchám, ktoré nie sú tak viditeľné, ale je nevyhnutné začať im venovať zvýšenú pozornosť a prípravu na komplexnú výmenu sú- rozvody plynu, vody, kanalizácie, elektroinštalácie a v neposlednom rade aj výmena výťahov. Nie je potrebné zdôrazňovať, že ide o práce, ktoré sú finančne, ale aj časovo náročné.

Družstvo na financovanie obnovy bytového fondu využíva nielen vlastné zdroje , ale aktívne využíva možnosti získania prostriedkov zo štátneho rozpočtu a to formou úveru zo ŠFRB alebo formou dotácie na odstraňovanie systémových porúch, avšak v tomto prípade po splnení všetkých kritérií určených pre poskytnutie dotácie. Možnosti a spôsoby financovania môžu zástupcovia vlastníkov prerokovať s pracovníkmi technického útvaru. Vzhľadom na skutočnosť, že ide oveľmi rozsiahlu problematiku predkladáme iba jednoduchý prehľad postupu od fázy prípravnej až po realizáciu.

Prvou podmienkou pred prípravou opráv v dome je , aby vlastníci bytov v spolupráci so správcom -po obhliadke špecifikovali rozsah požiadaviek a stanovili prioritu v ich uskutočňovaní – teda príprava plánu. Návrhy môžu iniciovať vlastníci bytov a to buď u domovníkov, zástupcu vlastníkov, ktorí tieto zosumarizujú a po dôkladnom zvážení uvedú do predmetu rokovania na schôdzi vlastníkov bytov.

Schôdza vlastníkov bytov- aj keď uvádzame chronicky opakované konštatovanie, vlastníci bytov si musia uvedomiť, že byt nie je ohraničený vstupnými dverami do bytu , ale sú podielovým vlastníkmi všetkých spoločných častí a zariadení domu. Svoje spoluvlastnícke práva môžu uplatniť práve na schôdzi vlastníkov, kde sa prijímajú zásadné rozhodnutia týkajúce sa celého bytového domu. 

Zákon č. 268/2007 Z.z., ktorý nadobudol účinnosť od 1.7.2007 presne upravuje postup vlastníkov pri konaní schôdzí. Aj kedˇ mnohým z Vás sa dôsledné dodržiavanie pravidiel pre konanie schôdzí javí ako zbytočne byrokratické, jednoznačne formulované pozvánky a uznesenia zo schôdzí vylúčia problémy , ktoré sa môžu objaviť v štádiu povoľovania stavieb, ako i ich samotnej realizácie. Nedodržanie všetkých lehôt uvedených v § 14 zákona môže byť dôvodom na vyhlásenie schôdze za neplatnú.

Schôdza vlastníkov okrem iného schvaľuje:

1./schválenie predmetu a rozsahu obnovy

2./poverenie správcu domu OSBD Žilina na zabezpečenie projektovej dokumentácie a realizácie

3./ poverenie správcu na zastupovanie vlastníkov v stavebnom a kolaudačnom konaní

4./ spôsob financovania- konkrétne podľa stavu FOD / fond návratných dotácií, úver z bankových subjektov/

5./ zvýšenie príspevku do fondu opráv domu na m2 podlahovej plochy bytu

6./ ďalšie podľa potreby

Pokiaľ vlastníci bytov budú rozhodovať o zabezpečení úveru musia rozhodovať vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Uznesenie, ktoré je hlavným písomným dokladom zo schôdze musí minimálne obsahovať vyššie uvedené body a spolu so zápisom to musí podpísať schôdzou zvolený overovateľ.

Dôležitým krokom je vypracovanie projektovej dokumentácie, ktorá bude obsahovať návrh technického riešenia, návrh na odstránenie statických nedostatkov v dome , výkaz výmer a z neho vypracovaný predbežný rozpočet.

Stavby , ktorých realizáciu zabezpečujeme môžeme rozdeliť na tie, ktoré si v zmysle zákona vyžadujú stavebné povolenie /napr. obnova obvodového plášťa zateplením/ a tie, pre ktoré postačuje iba ohlásenie stavebnému úradu.

Stavebné konanie je časovo náročné a ako už dnes z praxe vieme jeho predĺženie môžu ovplyvniť námietky a pripomienky, ktoré môžu účastníci stavebného konania /okrem iných aj vlastníci bytov/ vzniesť. Posúdenie námietok je v plnej kompetencii stavebného úradu a družstvo jeho rozhodnutie nemôže ovplyvniť.

Po obdržaní právoplatných rozhodnutí stavebného úradu nasleduje vypísanie výberových konaní pre zhotoviteľa stavby uskutočňovaných vsúlade s internými predpismi správcu, na ktorých sa za vlastníkov bytov zúčastňujú zástupcovia určení na schôdzi. Pokiaľ dôjde k dohode na výbere zhotoviteľa , družstvo uzatvorí zmluvu o dielo, kde sú dohodnuté všetky obchodné podmienky.

Keďže v tejto fáze už poznáme reálnu cenu diela, družstvo podľa rozhodnutia vlastníkov samozrejme s ohľadom na reálny finančný zostatok na FOD zabezpečí dofinancovanie a to už v úvode spomínanými formami , alebo použitím prostriedkov z fondu návratných dotácií od družstva, resp. využitím bankových úverov.

Vdnešnej dobe zaznamenávame fakt, že vlastníci bytov sa rozhodujú pre realizáciu obnovy bytového domu pod vplyvom vnímania okolia, čo mnohokrát vedie k skreslenej predstave o možnosti okamžitého zabezpečenia požadovaných prác.

Družstvo z titulu horeuvedeného vyhodnocuje prijaté plány veľkých opráv na úrovni bytových domov v komplexnom materiáli predkladanom Predstavenstvu OSBD Žilina pod názvom „ Plán veľkých opráv na rok ....“, kde sa hodnotí stav projektovej , organizačnej a finančnej pripravenosti na časové zvládnutie veľkých opráv v príslušnom období kalendárneho roka. Keďže celý proces prípravy je väčšinou náročný, trvá niekoľko mesiacov, sezónnosť stavebných prác si môže vyžiadať presun termínu ich realizácie až do nasledujúceho roka .

© Copyright 2012 OSBD Zilina Created by ANASOFT APR s.r.o. Powered by poschodoch.sk